„Bauqualität muss stimmen“

Wer eine Wohnimmobilie kauft, möchte sich daran erfreuen – und keinen Ärger mit schlechter Bausubstanz erleben. Die Qualität des Gebäudes sollte deshalb hoch sein. Es ist eine anspruchsvolle Aufgabe, dies sicherzustellen. Viel Erfahrung und Know-how sind erforderlich.
Wasser sickert langsam in die Baugrube an der Fritzstraße in Olching. W&N-Projektleiter Mohenned Al-Dulaimi ist davon nicht überrascht. Das geologische Gutachten, das er zuvor erstellen ließ, machte das Problem deutlich: Am Standort ist das Grundwasser für den Bau einer Tiefgarage zu hoch. Jetzt steht Al-Dulaimi am Grubenrand des künftigen Mehrfamilienhauses und prüft, ob Wasserstand und Pumpleistung passen. Ohne abzupumpen, würde hier innerhalb weniger Stunden ein großer Teich entstehen. Als Bauingenieur ist Al-Dulaimi seit rund fünf Jahren bei W&N im Hochbau tätig und auch bestens mit Spezialtiefbau vertraut. 16 Meter tiefe Spundwände umgeben die Baugrube und verhindern, dass Wasser zusätzlich von den Seiten in die vier Meter tiefe Grabung eindringt.
„Sobald Bodenplatte und Kellerwände erstellte sind, entfernen wir die Wasserbarrieren wieder“, erklärt Al-Dulaimi. „Jedes Projekt ist anders, aber ohne Bodengutachten fangen wir nicht an. Wenn dabei etwas schiefgeht, wird es aufwändig und teuer – oder es können dauerhafte Schäden an der Bausubstanz entstehen. Viele unserer Käufer bauen nur ein Mal im Leben. Allein deshalb muss alles 100-prozentig sein.“ Pünktlich, nach knapp zwei Jahren Bauzeit, konnte er den anspruchsvollen Neubau an die Eigentümer übergeben.
Höchste Qualität mit TÜV
Für höchste Qualität am Bau arbeiten die W&N-Teams mit einem mehrschichtigen Controlling zusammen. Al-Dulaimi kommt fast täglich auf die Baustellen, um die Bauausführung zu überwachen. Ferner stimmt er sich regelmäßig mit den Kollegen und der Geschäftsleitung ab. Auch das externe Bauteam aus Planern und ausführenden Unternehmen ist eingespielt und dadurch hocheffizient.
„Oft werden unsere Häuser inklusive TÜV-Abnahme sogar schon ein bis drei Monate vor dem offiziellen Termin fertiggestellt. Unsere Erwerber sollen eine optimale Immobilie übernehmen und nichts mit Problemen am Bau zu tun haben. Jeder soll sich auf den Einzug freuen können. Das ist ein ganz wesentlicher Teil unseres Selbstverständnisses und unserer Leistung“, erklärt Al-Dulaimi. In Bayern arbeitet W&N vorrangig mit zwei Architekturbüros und oft denselben Bauunternehmen zusammen. Überdies setzt W&N auf ein unabhängiges Controlling durch die Prüfstelle des TÜV-Süd. „Jeden Schritt auf der Baustelle nimmt der TÜV ab, sei es die Baugrube oder der Fenstereinbau. Mängel beseitigen wir sofort. Erst wenn alles final geprüft ist, bauen wir weiter“, berichtet Al-Dulaimi.
Gestaltete Wohnqualität
Alle W&N-Häuser werden als Unikate geplant. Zudem stimmt W& N die Ausstattung mit den Käufern individuell ab. Zur Auswahl stehen Premiumprodukte von Grohe für die Bäder oder italienische Designfliesen. Zur Komfortausstattung gehören Fußbodenheizung, elektrische Roll-Läden und häufig die Option, einen Ofen oder Kamin einzubauen. Die Materialqualität ist überall hoch. „Wir bauen primär mit natürlichen, wertigen sowie gesunden Materialien“, berichtet Al-Dulaimi. „Nahezu alle unsere Gebäude errichten wir ‚Stein auf Stein‘ mit Mauerwerksziegeln, da wir nicht einfach Betonwände hochziehen. Dazu gehört auch, dass W&N ausschließlich Holzfenster und hochwertiges Parkett verbaut ". Das fachgerecht eingebrachte Naturmaterial sorgt – neben der besonderen Ästhetik – für ein angenehmes Raumklima und eine langlebige Gebäudesubstanz.
Effiziente Häuser
Neubauten mit KfW-55 oder -40-Standard senken die Betriebskosten erheblich. Sie werden künftig – anders als manches Bestandsgebäude – keinem Sanierungszwang gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) unterliegen. Gleichzeitig sehen sich die Bauteams mit stetig wachsenden Auflagen konfrontiert. „Schon jetzt sind die Wohnungsbauziele nicht mehr zu erreichen, weil jedes Jahr mehr Regulierung hinzukommt. Dabei entsteht viel Bürokratie und großer Aufwand im Bauprozess. Gleichzeitig steigen die Kosten – und das bei immer weniger Effekt auf die Energieeffizienz der Gebäude“, erklärt Al-Dulaimi. „Wir können nachhaltig und wirtschaftlich bauen, wenn es darum geht, ein Optimum aus Energieeffizienz, Qualität und Kosten zu erreichen.“ W&N entwickeln deshalb zum jeweiligen Standort passende Versorgungskonzepte. Dazu gehören Fernwärme, Photovoltaik, Wärmepumpen, Geothermie etc. Künftig setzt W&N auch auf Holzmodulbau. Erste Projekte sind bereits in Planung.
[ August 2023 ]
Geheimtipp Fichtelgebirge

Das Fichtelgebirge in Bayern ist eine aufstrebende Region. Besonders die Tourismusbranche zeigt ein stetiges Wachstum. Knud Wilden berät Städte und Gemeinden bei der Standortentwicklung und erklärt, weshalb er sich für neue Projekte im Fichtelgebirge engagiert.
Herr Wilden, was ist für Sie als Investor spannend am Fichtelgebirge?
Neben der sehr vielfältigen Landschaft vulkanischen Ursprungs mit Bergen, Flüssen und Seen haben wir es mit einem ehemaligen industriell geprägten Wirtschaftsstandort zu tun, der sich zuletzt sehr positiv entwickelt hat. Hier lohnt es sich, frühzeitig zu investieren, denn wir sehen eine Region, die sich derzeit neu erfindet.
Inwiefern sehen Sie hier eine Neuerfindung?
Das Fichtelgebirge hat sich wirtschaftlich stark gewandelt. In der Vergangenheit hat der Standort viel unter exogenen Faktoren gelitten und konnte sein Potenzial nicht entfalten. Die Grenznähe zum Ostblock und der Mauerbau haben beispielsweise die in der Gründerzeit gewachsenen Handelsbeziehungen blockiert und zerstört. Denn vor dem Ersten Weltkrieg war Oberfranken mit dem Fichtelgebirge ein wichtiger Industriestandort an den Handelsachsen Nord und Ost.
Wichtig waren Textil- und Polstermöbelproduktion, die Glas- und Keramikherstellung, aber auch die Holz- und Nahrungsmittelindustrie. Während des Kalten Krieges lag Ostfranken an der Peripherie, sowohl der Bundesrepublik wie auch Europas, und musste sich nach Süden und Westen völlig neu ausrichten. Inzwischen haben sich neue Branchen etabliert wie Maschinenbau, Kunststoffverarbeitung und IT. Hier gibt es Weltmarktführer in Nischenmärkten, etwa der Zulieferer-Industrie. Hinzu kommt ein boomender Tourismus. Damit wächst ein weiterer zunehmend bedeutsamer Wirtschaftszweig in der Region.
Der erneute Erfolg von Oberfranken liegt darin, dass der Ostblock sich auflöste?
Ja, aber nicht nur, denn nach der Wende entwickelte sich die wirtschaftliche Situation zunächst gar nicht positiv: Durch niedrigere Löhne sowie Aufbau- und Ansiedlungshilfen für Unternehmen in Ostdeutschland verschärfte sich der Wettbewerb zunächst. Hinzu kam, dass im Landkreis Wunsiedel wegen der zunehmenden Globalisierung ab 1990 die bis dahin prägende Porzellanindustrie weitgehend einging. Die regionale Konjunktur verschlechterte sich massiv. Aus dieser Not heraus stellte sich der Landkreis neu auf und setzte auf mehr Diversifikation der industriellen Branchen.
Welche positiven Effekte hatte die Grenzöffnung für das Fichtelgebirge?
Profitiert hat die ganze Region vor allem, weil man im Jahr 2007 den „Schengen-Raum“ erweiterte und sich der Standort damit ökonomisch wieder in sehr zentraler Lage befand. Seitdem blüht Oberfranken auf. Auch die erfolgreiche Integration in die globalen Märkte begünstigt den enormen Aufschwung der letzten Jahre: Produktentwicklungen und Waren werden zum größten Teil weltweit exportiert.
Weshalb sehen Sie großes Potenzial in Oberfranken?
Weil hier viel investiert wird und die mittelständische, international aufgestellte Wirtschaft stark ist. Auch der Tourismus ist heute ein Wachstumsmotor. Seit 2011 steigen die Besucherzahlen stetig an, und im Rekordjahr 2019 belegte das Fichtelgebirge mit 1.433.649 Übernachtungen und einem Plus von 3,9 % Platz 2 der wachstumsstärksten touristischen Regionen in ganz Franken. Diese Entwicklung wurde nur durch Corona ausgebremst. Und selbst für diese zwei Jahre bewegt sich das Fichtelgebirge landesweit im oberen Segment. So blieben die Gäste in Ostbayern mit 3,7 Aufenthaltstagen durchschnittlich am längsten, gefolgt von Allgäu/Bayerisch-Schwaben mit 3,5 Tagen.
Und wie ist die Entwicklung beim Tourismus 2022?
Sehr gut. Die positive Langzeitentwicklung zeigt sich wieder, wenngleich das Niveau von 2019 dieses Jahr sicher noch nicht erreicht wird. Das gilt auch für andere Ferienorte in Deutschland. Dauerhaft wird der Deutschlandtourismus aber weiter wachsen. Das haben die letzten 10 Jahre gezeigt.
Sie arbeiten im Fichtelgebirge derzeit an drei neuen Projekten.
Ja, in Selb, Weißenstadt und Bischofsgrün. Wir unterstützen die Städte und Gemeinden, ihre Standorte gewerblich und touristisch weiterzuentwickeln. Dazu gehört neben Ferien- und Aparthotelkonzepten auch der klassische Wohnraum. Es braucht übergreifende Konzepte, um den Wirtschafts- und Tourismusstandort „Fichtelgebirge“ für die Zukunft sicher aufzustellen und weiterhin auch städtebaulich hohe Attraktivität zu schaffen.
Worauf kommt es an?
Entscheidend ist der intensive Austausch mit den Städten und Gemeinden. Was sehen diese als Bedarf, was brauchen sie? Hier können wir uns als Investoren mit unserer Expertise, aber auch finanziell einbringen. Es gibt meist verschiedene Lösungen, die man diskutiert. Alles, was in die Umsetzung geht, wird von uns detailliert ausgearbeitet.
Wann starten die ersten Projekte?
In Selb realisieren wir auf zwei Grundstücken Mehrfamilienhäuser mit insgesamt ca. 40 Wohneinheiten und beabsichtigen, noch in 2022 mit dem Bau des ersten Objekts mit 19 Wohneinheiten zu beginnen. In Bischofsgrün und Weißenstadt befinden wir uns in der Entwicklungsphase. Hier wird erst noch das Gesamtkonzept für die jeweiligen Areale definiert.
[ September 2022 ]
Die Wirtschaft im Fichtelgebirge wächst nachhaltig
–––––„Zahlreiche globale Nischenplayer, die ‚Hidden Champions‘, bilden zusammen mit familiengeführten Unternehmen eine solide Mittelstandsbasis. Hinzu kommen gezielte Förderprogramme des Bundes und des Freistaates Bayern, die das Wirtschaftswachstum weiter befördern. Dies gilt auch für touristische Investitionsvorhaben.“–––––
Florian Ernst, Wirtschaftsförderung, Landratsamt
Wunsiedel im Fichtelgebirge

Knud Wilden

Geschäftsführer W&N am Hauptsitz Dachau bei München und Warnemünde. Spezialisiert auf Wohn- und Ferienimmobilien, baute er das Geschäftsfeld an der Ostsee auf und beteiligt sich heute an der erfolgreichen Entwicklung ganzer Tourismus-Standorte, aktuell auch im Fichtelgebirge.
Ab aufs Land: kaufen & wohnen im Speckgürtel

In deutschen Metropolen sind Wohnungskäufe immer teurer geworden. In München etwa kostete der Quadratmeter im ersten Halbjahr 2022 zwischen 7.500 und 12.500 Euro. Selbst im Umland bekommt man unter 7.000 Euro pro Quadratmeter kaum eine Eigentumswohnung. Verursacht werden die hohen Preise durch verschiedenste Faktoren, von veränderten Lebensgewohnheiten (mehr Single-Haushalte) und Zuwanderung bis zur Ausweitung der EU-Geldmengen, weltweiten Lieferengpässen und Inflation.
Solide Sachwerte wie Wohnungen und Eigenheime sind nun besonders gefragt. Für Bau- und Immobilienunternehmen ist es allerdings durch stark gestiegene Grundstücks- und Baukosten inzwischen kaum mehr möglich, günstigen Wohnraum zu schaffen. Viele Käufer weichen deshalb ins Umland aus, denn hier können sie anstatt einer Eigentumswohnung für einen ähnlichen oder sogar niedrigeren Preis ein ganzes Haus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus erwerben.
Wertzuwachs?
115 % in den letzten 10 Jahren
Positiv ist, dass Wohnimmobilien eine deutliche Wertsteigerung erfahren haben, auch im Umland der Großstädte – und dass man wegen des enormen Bedarfs an Wohnraum darin eine langfristige Entwicklung sehen kann. So zeigen die von W&N errichteten Immobilien beispielsweise im Münchner Raum in den letzten 10 Jahren einen Wertzuwachs von ca. 100 %, was auch der von Empirica veröffentlichten Steigerungsrate (bis zu 115 %) entspricht.
Die besten Wohnlagen befinden sich im Münchner S-Bahn-Bereich plus einem Radius von etwa 10 Kilometern. Sehr beliebt sind die Landkreise Fürstenfeldbruck, Dachau oder Freising. Dadurch, dass die Arbeitnehmer seit Corona ca. 50 % mehr im Homeoffice arbeiten als zuvor, hat sich dieser Radius über das City-Umland hinaus bis in den ländlichen Raum ausgedehnt.

Großer Preiseinbruch?
Bei Neubauimmobilien nicht erwartet
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken vdp erwartete für das zweite Halbjahr 2022 am gesamten Wohnimmobilienmarkt maximal eine „Seitwärtsbewegung“, aber keinen spürbaren Einbruch der Kaufpreise. Wenngleich sich die Preise für ältere Bestandsbauten durchaus nach unten regulieren können, ist dies bei den Neubauten sehr unwahrscheinlich, weil hier die teurer gewordenen Herstellungskosten den Preis vorgeben. Das bedeutet, dass von diesen neuen Objekten weniger verkauft werden und sich der Markt für Kaufimmobilien weiter verknappt. Gleichzeitig ist eine wachsende Kluft zwischen Kauf- und Mietpreisen erkennbar. Bereits 2021 stellte bulwiengesa heraus, dass die Mieten hinter den Kaufpreisen zurückbleiben. Damit ändert sich die Investitionsstrategie.
Wegen der ungewöhnlich niedrigen Bauzinsen gab es bei W&N in den letzten 5–6 Jahren ca. 85 bis 90 % Selbstbezieher. Mit dem Zinsanstieg seit 2022 ist das Bauen allerdings für viele zu teuer geworden, was sich in einer geringeren Eigentümerquote von 50 bis 60 % niederschlagen wird und zu einem höheren Vermieteranteil von 30 bis 40 % führt – wie es früher üblich war. So operierte man in den 90er-Jahren mit einem Zinssatz von 7,5 bis 9,5 %. Trotzdem sind damals weiterhin Wohnungen und Eigenheime gebaut worden. Die Zeit der außergewöhnlichen Niedrigzinsen ist vorbei und es wird eine Verschiebung am Markt stattfinden.
Für Kreditnehmer sind die derzeitigen Zinssätze dann unproblematisch, wenn sie eine feste Zinsbindung über 10–15 Jahre vereinbart haben. Eigentümer genießen zudem einen besonderen Inflationsschutz bei Indexmieten, die sich an die Preisentwicklungen anpassen lassen. Und generell gilt, dass die Immobilie, anders als andere Anlageformen, immer noch einen sehr guten Schutz vor schnellen und gravierenden Wertverlusten bietet.
Wie in der Stadt gibt es auch auf dem Land wenig verfügbares Bauland. Oft braucht es als Entwickler einen langen Atem, bevor man ein Grundstück bebauen kann. Hinzu kommt: Auch wir als Bauträger möchten eine weitere Zersiedelung oder Flächenversiegelung der Landschaft vermeiden. Es müssen deshalb andere Lösungen gefunden werden. Aus unserer Sicht müsste auch der Raum auf dem Land verdichtet werden, beispielsweise über Umnutzung oder Abriss von Bestandsbauten.
Klassisches Satteldach?
Ein Auslaufmodell
Verdichtung bedeutet auch, die Gebäudehöhe besser auszunutzen. Statt 1- bis 2-geschossiger Häuser müssten auch im Umland der City eher 3- oder 4-Geschosser gebaut werden. Dabei lässt sich etwa mit Halb- oder Staffelgeschossen oder Schrägen arbeiten, um dem Landschafts- und Stadtbild gerecht zu werden. Wichtig ist eine optimierte Flächennutzung, und das bedeutet, die Dachgeschosse vollständig als Wohnetage zu konzipieren. Oft schreiben die Bauvorschriften allerdings Satteldächer mit einer Dachneigung von 28 bis 32 Grad vor. Für Wohnräume ist das wenig geeignet. Es bedarf also mehr Variationsmöglichkeiten und neuer städtebaulicher und architektonischer Konzepte, um den Raum außerhalb der Städte zu verdichten. Nur so werden wir die große Nachfrage in den nächsten 10 bis 20 Jahren befriedigen können.
[ Oktober 2022 ]
Bardolf Wilden

Geschäftsführer W&N am Hauptsitz Dachau bei München und in Berlin. Spezialisiert auf Wohnimmobilien und die Projektentwicklung in Stadträumen mit Potenzial, bietet er seit den 90er-Jahren seinen Kunden in der Hauptstadt beste Investments und Wohnraum in der City.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Aenean commodo ligula eget dolor. Aenean massa. Cum sociis natoque penatibus et magnis dis parturient montes, nascetur ridiculus mus. Donec quam felis, ultricies nec, pellentesque eu, pretium quis, sem. Nulla consequat massa quis enim.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Aenean commodo ligula eget dolor. Aenean massa. Cum sociis natoque penatibus et magnis dis parturient montes, nascetur ridiculus mus. Donec quam felis, ultricies nec, pellentesque eu, pretium quis, sem. Nulla consequat massa quis enim.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Aenean commodo ligula eget dolor. Aenean massa. Cum sociis natoque penatibus et magnis dis parturient montes, nascetur ridiculus mus. Donec quam felis, ultricies nec, pellentesque eu, pretium quis, sem. Nulla consequat massa quis enim.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Aenean commodo ligula eget dolor. Aenean massa. Cum sociis natoque penatibus et magnis dis parturient montes, nascetur ridiculus mus. Donec quam felis, ultricies nec, pellentesque eu, pretium quis, sem. Nulla consequat massa quis enim.
Welcome

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Aenean commodo ligula eget dolor. Aenean massa. Cum sociis natoque penatibus et magnis dis parturient montes, nascetur ridiculus mus. Donec quam felis, ultricies nec, pellentesque eu, pretium quis, sem. Nulla consequat massa quis enim.
Lorem ipsum dolor sit amet
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Aenean commodo ligula eget dis parturient monte dolor. Aenean massa. Cum sociis natoque penatibus et magnis dis parturient montes, nascetur ridiculus mus. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Aenean dis parturient montes commodo ligula eget dolor.