Ab aufs Land: kaufen & wohnen im Speckgürtel
In deutschen Metropolen sind Wohnungskäufe immer teurer geworden. In München etwa kostete der Quadratmeter im ersten Halbjahr 2022 zwischen 7.500 und 12.500 Euro. Selbst im Umland bekommt man unter 7.000 Euro pro Quadratmeter kaum eine Eigentumswohnung. Verursacht werden die hohen Preise durch verschiedenste Faktoren, von veränderten Lebensgewohnheiten (mehr Single-Haushalte) und Zuwanderung bis zur Ausweitung der EU-Geldmengen, weltweiten Lieferengpässen und Inflation.
Solide Sachwerte wie Wohnungen und Eigenheime sind nun besonders gefragt. Für Bau- und Immobilienunternehmen ist es allerdings durch stark gestiegene Grundstücks- und Baukosten inzwischen kaum mehr möglich, günstigen Wohnraum zu schaffen. Viele Käufer weichen deshalb ins Umland aus, denn hier können sie anstatt einer Eigentumswohnung für einen ähnlichen oder sogar niedrigeren Preis ein ganzes Haus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus erwerben.
Wertzuwachs?
115 % in den letzten 10 Jahren
Positiv ist, dass Wohnimmobilien eine deutliche Wertsteigerung erfahren haben, auch im Umland der Großstädte – und dass man wegen des enormen Bedarfs an Wohnraum darin eine langfristige Entwicklung sehen kann. So zeigen die von W&N errichteten Immobilien beispielsweise im Münchner Raum in den letzten 10 Jahren einen Wertzuwachs von ca. 100 %, was auch der von Empirica veröffentlichten Steigerungsrate (bis zu 115 %) entspricht.
Die besten Wohnlagen befinden sich im Münchner S-Bahn-Bereich plus einem Radius von etwa 10 Kilometern. Sehr beliebt sind die Landkreise Fürstenfeldbruck, Dachau oder Freising. Dadurch, dass die Arbeitnehmer seit Corona ca. 50 % mehr im Homeoffice arbeiten als zuvor, hat sich dieser Radius über das City-Umland hinaus bis in den ländlichen Raum ausgedehnt.
Großer Preiseinbruch?
Bei Neubauimmobilien nicht erwartet
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken vdp erwartete für das zweite Halbjahr 2022 am gesamten Wohnimmobilienmarkt maximal eine „Seitwärtsbewegung“, aber keinen spürbaren Einbruch der Kaufpreise. Wenngleich sich die Preise für ältere Bestandsbauten durchaus nach unten regulieren können, ist dies bei den Neubauten sehr unwahrscheinlich, weil hier die teurer gewordenen Herstellungskosten den Preis vorgeben. Das bedeutet, dass von diesen neuen Objekten weniger verkauft werden und sich der Markt für Kaufimmobilien weiter verknappt. Gleichzeitig ist eine wachsende Kluft zwischen Kauf- und Mietpreisen erkennbar. Bereits 2021 stellte bulwiengesa heraus, dass die Mieten hinter den Kaufpreisen zurückbleiben. Damit ändert sich die Investitionsstrategie.
Wegen der ungewöhnlich niedrigen Bauzinsen gab es bei W&N in den letzten 5–6 Jahren ca. 85 bis 90 % Selbstbezieher. Mit dem Zinsanstieg seit 2022 ist das Bauen allerdings für viele zu teuer geworden, was sich in einer geringeren Eigentümerquote von 50 bis 60 % niederschlagen wird und zu einem höheren Vermieteranteil von 30 bis 40 % führt – wie es früher üblich war. So operierte man in den 90er-Jahren mit einem Zinssatz von 7,5 bis 9,5 %. Trotzdem sind damals weiterhin Wohnungen und Eigenheime gebaut worden. Die Zeit der außergewöhnlichen Niedrigzinsen ist vorbei und es wird eine Verschiebung am Markt stattfinden.
Für Kreditnehmer sind die derzeitigen Zinssätze dann unproblematisch, wenn sie eine feste Zinsbindung über 10–15 Jahre vereinbart haben. Eigentümer genießen zudem einen besonderen Inflationsschutz bei Indexmieten, die sich an die Preisentwicklungen anpassen lassen. Und generell gilt, dass die Immobilie, anders als andere Anlageformen, immer noch einen sehr guten Schutz vor schnellen und gravierenden Wertverlusten bietet.
Wie in der Stadt gibt es auch auf dem Land wenig verfügbares Bauland. Oft braucht es als Entwickler einen langen Atem, bevor man ein Grundstück bebauen kann. Hinzu kommt: Auch wir als Bauträger möchten eine weitere Zersiedelung oder Flächenversiegelung der Landschaft vermeiden. Es müssen deshalb andere Lösungen gefunden werden. Aus unserer Sicht müsste auch der Raum auf dem Land verdichtet werden, beispielsweise über Umnutzung oder Abriss von Bestandsbauten.
Klassisches Satteldach?
Ein Auslaufmodell
Verdichtung bedeutet auch, die Gebäudehöhe besser auszunutzen. Statt 1- bis 2-geschossiger Häuser müssten auch im Umland der City eher 3- oder 4-Geschosser gebaut werden. Dabei lässt sich etwa mit Halb- oder Staffelgeschossen oder Schrägen arbeiten, um dem Landschafts- und Stadtbild gerecht zu werden. Wichtig ist eine optimierte Flächennutzung, und das bedeutet, die Dachgeschosse vollständig als Wohnetage zu konzipieren. Oft schreiben die Bauvorschriften allerdings Satteldächer mit einer Dachneigung von 28 bis 32 Grad vor. Für Wohnräume ist das wenig geeignet. Es bedarf also mehr Variationsmöglichkeiten und neuer städtebaulicher und architektonischer Konzepte, um den Raum außerhalb der Städte zu verdichten. Nur so werden wir die große Nachfrage in den nächsten 10 bis 20 Jahren befriedigen können.
[ Oktober 2022 ]
Bardolf Wilden
Geschäftsführer W&N am Hauptsitz Dachau bei München und in Berlin. Spezialisiert auf Wohnimmobilien und die Projektentwicklung in Stadträumen mit Potenzial, bietet er seit den 90er-Jahren seinen Kunden in der Hauptstadt beste Investments und Wohnraum in der City.