Trendwende 2024? – Es wird wieder langfristiger und länger gebucht

Marco Aust, Leiter Ostseetraum Ferienwohnungen, zur Entwicklung der Ferienimmobilien in Mecklenburg-Vorpommern – und bei Ostseetraum.

Herr Aust, zunächst: Wie lief die Vermietung im vergangenen Jahr 2023?

Im Sommer 23 waren wir fast komplett ausgebucht, trotz des relativ schlechten Wetters. Anders als in früheren Jahren gab es aber mehr Lücken, die sich oft mit Spontanbuchern füllten. Auch der Tourismusverband Mecklenburg-Vorpommern konnte beobachten, dass 2023 die langfristigen Buchungen zurückgingen und sich ein Trend zu kurzfristigen Urlauben abzeichnete.

Wie verlief das Jahr 2023 im Vergleich zu den Vorjahren?

Das Vorjahr 2022 war ein Rekordjahr für den Tourismus an der Ostsee und für uns. 31,8 Millionen Gästeübernachtungen zählte der Tourismusverband Mecklenburg-Vorpommern. Es war das zweitbeste Ergebnis, das je erzielt wurde. Demgegenüber gingen die Buchungen 2023 um etwa 15 Prozent leicht zurück. In der Coronazeit 2020 und 21 entstand durch die Lockdowns ein Minus von bis zu 19,6 Prozent. Und das Vor-Corona-Jahr 2019 bleibt mit 34,1 Millionen Übernachtungen unübertroffen. Ich denke, die Spitzen und Ausreißer sind wenig aussagekräftig. Entscheidend sind die langfristigen Durchschnittswerte und hier zeigt sich seit 2005 eine kontinuierliche Steigerung.

Was hat das Jahr 2024 bis jetzt gebracht?

Die Übernachtungszahlen unserer Objekte zeigten in den ersten beiden Quartalen 2024 im Durchschnitt ein Plus von rund 5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im Sommer 2024 sind wir überwiegend ausgebucht und im Juni haben wir bei der Belegung sogar Rekordzahlen. Gleichzeitig beobachten wir, dass unsere Gäste den Urlaub wieder längerfristig planen und die Spontanbuchungen, etwa lange Wochenenden, zurückgehen. Die Aufenthaltsdauer hat sich im Schnitt um einen Tag gegenüber 2023 erhöht, von durchschnittlich sechs auf nun sieben Tage. Insgesamt zeichnet sich ein positiver Trend ab.

Wie optimieren Sie die Einnahmen aus der Ferienvermietung?

Als Betreiber können wir die Belegung zum einen über Spezialangebote und Arrangements, vor allem in der Nebensaison, steuern und zum anderen über Preiserhöhungen. Es ist allerdings so, dass wir nicht einfach pauschal die Preise anheben können, denn die Gäste sind grundsätzlich sehr preisbewusst. Da wir ohnehin Kostenanstiege, etwa bei den Serviceleistungen wie der Reinigung, an die Gäste weitergeben müssen, ist hier sehr differenziert vorzugehen. So können wir zum Beispiel punktuell die Preise von Ferienwohnungen in guten Lagen und mit sehr guter Auslastung hochsetzen. Außerdem heben wir behutsam Preise für Objekte an, die von den Eigentümern renoviert, neu möbliert oder in der Ausstattung aufgewertet werden. Unser Ziel ist es, die bereits im oberen Durchschnitt liegenden Belegungstage aus 2023 – ca. 170 Tage Auslastung – weiter zu erhöhen. Unser „Bester raum 2023“ erzielte übrigens 253 Tage.

Welche Objekte laufen besonders erfolgreich?

Ferienwohnungen mit Nähe zum Strand, mit Meerblick, optimalem Service und einer guten Ausstattung. Wir haben bei Ostseetraum viele solcher Objekte, vorwiegend bei den selbst errichteten Häusern. Am besten liefen zuletzt die Premium-Apartments und Ferienhäuser, in denen man sich auch als Gruppe mit separaten Schlafzimmern einquartieren kann. Positiv schneiden auch Häuser mit SPA- und Sauna-Angeboten ab, die gerade in der Nebensaison attraktiv sind.

Wie steht es um den Erwerb von Ferienimmobilien?

2023 war ein Jahr der Zurückhaltung, gerade im Vergleich zu den überhitzen Vorjahren. Seit der Zinswende geht es den Käufern weniger um die Kapitalanlage mit Cashflow als um Wertsicherung und Selbstnutzung der Immobilie. Zwar gibt es nun wieder mehr Bestandsobjekte im Angebot, aber viele Eigentümer wollen ihre Ferienimmobilien behalten und denken über eine Umnutzung als Erst- oder Zweitwohnsitz nach. Festzuhalten ist, dass die Preise für Ferienobjekte in den guten Lagen stabil geblieben sind.

Wie gehen die Eigentümer von Ostseetraum mit den Veränderungen um?

Viele freuen sich, dass sie vor zehn Jahren günstig gekauft und Wertzuwächse bis 110 Prozent realisiert haben. Sie werden jetzt nicht verkaufen. Und jene, die vor fünf Jahren gekauft haben, profitieren meist noch von günstigen Finanzierungen.

Welche Renditen lassen sich erzielen?

Renditen um drei Prozent sind wieder Standard. Die Spitzenrenditen von vier bis sechs Prozent aus den Vorjahren waren weitgehend übersteigert. Insofern sehen wir hier eine Kurskorrektur.

Ist es sinnvoll, jetzt zu kaufen?

Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Feststeht, dass es immer weniger Angebote gibt, besonders im Neubau. Auch die guten Grundstücke sind rar geworden und viele Gemeinden wollen keine Tourismusapartments mehr genehmigen. Wer allerdings jetzt oder demnächst ein Neubau-Objekt kaufen kann, hat die Chance, sich langfristig gegen die Inflation und staatlich verlangte Nachrüstungen am Gebäude zu schützen. Die gestiegenen Kaufpreise werden zudem durch höhere Mieteinnahmen weitgehend ausgeglichen. Insofern gilt: Wohn- wie Ferienimmobilien sind als langfristige Anlage weiterhin sinnvoll.

[ Juli 2024 ]

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