Erfolgskurs für Mikro-Apartments?
Mikro-Apartments sind aus dem Studentenwohnen entstanden und haben sich in den letzten 10 Jahren zu einer erfolgreichen Anlage- und Wohnform entwickelt. Die Nachfrage nach kleinen, optimiert geschnittenen Wohnungen ist durch die zunehmenden 1- und 2-Personenhaushalte sowie steigende Mietpreise groß.
Lena Schwesinger, Expertin von bulwiengesa, erläutert das noch junge Asset der Mirko-Apartments auf Basis aktueller Markdaten der „Initiative Micro-Living“.
Frau Schwesinger, Mikro-Apartments sind für Anleger interessant geworden, weshalb?
Weil sie einen recht guten Cashflow ermöglichen und sich in den letzten Jahren weitgehend krisenresilient gezeigt haben. So kann bei Marktveränderungen wie steigenden Energiepreisen schneller reagiert werden, da die Objekte tendenziell, je nach Konzept, eine etwas höhere Fluktuation haben als im klassischen Wohnungsbau. Dadurch lassen sich auch die Mieten häufiger anpassten.
Was sind die typischen Wohnungsgrößen und wer sind die Mieter?
Bei den Mitgliedsunternehmen der ‚Initiative Micro-Living‘ variieren die Wohnungsgrößen für Mikro-Apartments zwischen 18 und 25 m². Es gibt aber auch viele Modelle mit größeren Einheiten zwischen ca. 30 und 40 m². Das Angebot der kleinen Einheiten (rund 18 bis 20 m²) wird primär von Studierenden genutzt. Die größeren Apartments sind meist von sehr zahlungskräftigen Zielgruppen nachgefragt wie den sogenannten Young Professionals, Berufspendlern, Mitarbeitern oder Beratern, die temporär vor Ort sind, aber auch von vielen Singles. Die Gruppe der ‚Nichtstudierenden‘ stellt inzwischen den größten Anteil bei der Vermietung. Neben diesen Wohnmodellen gibt es auch noch das Serviced-Apartment-Haus, das vorwiegend von Business-Gästen bis zu sechs Monate genutzt und ähnlich wie ein Aparthotel betrieben wird.
Wie setzen sich die Mieten im Micro-Living zusammen?
Meist werden All-In-Mieten ausgewiesen, die Nettokaltmiete, Betriebskosten und Nebenkosten, also Gas, Strom, Internet, Hausmeister oder ähnliches, beinhalten. Dazu wird in der Regel ein Aufschlag für die Möblierung kalkuliert. Die Mietspanne reicht damit von rund 350 bis 1.600 Euro pro Monat, je nach Objektqualität und -größe, Lage und Baujahr des Apartmenthauses. Durchschnittsmieten liegen bei rund 600 Euro pro Monat. Die höchsten Mieten werden in den sieben A-Städten erzielt.
Welche Renditen werden erreicht?
Die aktuellen Entwicklungen seit der Zinswende machen verbindliche Angaben schwierig. Analog zu vergleichbaren Assetklassen gehen wir als bulwiengesa jedoch davon aus, dass die Spitzenrenditen zwischen 4,5 % und 5,5 % liegen. Allerdings kann der Transaktionsmarkt, solange er stagniert, keine Evidenz dafür liefern.
Mikro-Apartmenthäuser werden meist von einem Globalinvestor erworben. Dabei gibt es Objekte mit und ohne Betreiber. Wie unterscheiden sich diese konkret?
Ohne Betreiber muss sich der Eigentümer um diese Aufgaben selbst kümmern. Apartmenthäuser, die von Betreibern geführt werden, zeichnen sich durch eine höhere Anzahl der Apartments – meist Häuser ab ca. 60 Einheiten – und umfassende Ausstattungs- und Serviceleistungen eines Betreibers aus. Der Betreiber kümmert sich um alle Aufgaben, die rund um die Vermietung und Instandhaltung eines Apartmenthauses anfallen. Oftmals bringen Betreiber ein eigenes Branding mit in das Apartmenthaus, was sich in der Regel positiv auf das Marketing und die Erzielung von Skaleneffekten auswirkt. Die Langfristigkeit des Betreibervertrags garantiert, dass der Investor in der Regel mit einer stabilen Mietertragssituation rechnen kann.
Wie funktioniert das Konzept für Erwerber von Einzelapartments?
Analog zum Erwerb von Wohnungseigentum eines Mietshauses, das als Kaitalanlage gekauft wird. Dabei nimmt der Eigentümer die Objektbetreuung selbst in die Hand. Sofern zusätzlich ein Betreibervertrag vorliegt, muss man sich als Kapitalanleger nur um sehr wenige Aufgaben selbst kümmern und kann den Großteil der Verantwortung für Vermietung und Instandhaltung an den professionellen Betreiber abgeben. Dafür erhält dieser eine Vergütung, welche die Rendite des Kapitalanlegers zwar schmälert, dafür aber auch mehr Sicherheit im Property Management bietet. Für Einzelerwerber sind die kompakten Mikro-Apartments insofern interessant, als sie zu einem am Wohnungsmarkt vergleichsweise niedrigen Gesamtpreis erworben werden können.
Wie ist das Asset durch die Krisen gekommen?
Die Auslastungsquote in der Pandemie war weiterhin hoch und lag zu keiner Zeit unter 85 %. Das spiegelt die Krisenresilienz der Assetklasse deutlich wider. Während aber die Nachfrage weiterwächst, geht durch die steigenden Baukosten und das hohe Zinsniveau die Bautätigkeit zurück und erhöht zusätzlich den Nachfragedruck bei Bestands- und bezugsfertigen Neubauten.
Welche Chancen bieten die Serviced Apartments für die Zukunft?
Trotz der etwas größeren Mieterfluktuation ist der Leerstand in den Häusern gering und Anleger können höhere Quadratmeterpreise durchsetzen, da bei Neubauten und möblierten Einheiten weder der Mietenspiegel noch die Mietpreisbremse greifen.
[ September 2023 ]
Lena Schwesinger
M. Sc. Geographie, ist Beraterin der bulwiengesa AG, Consultant Residential/Micro-Living im Bereich Research & Data Science, in Hamburg und arbeitet an dem halbjährlich erscheinenden Marktreport der Initiative Micro-Living mit. – bulwiengesa ist ein spezialisiertes Beratungs- und Analyseunternehmen für die Immobilienwirtschaft.
Vermietung besser als je zuvor
Die Vermieterseite bei den Mirko-Apartments ist sehr positiv zu bewerten und besser als je zuvor. Nach einem leichten Rückgang 2021 stiegen die Mieten etwa im Frühjahr 2023 von 490 Euro/Monat auf rund 590 Euro/Monat an. Die hohe Nachfrage bietet zugleich umso mehr Spielraum bei der Miete.
Die Käuferseite ist abhängig vom Transaktionsmarkt. 2022 und 23 hat dieser wegen der Zinswende stagniert, da der Kauf sich in dieser Situation für viele nicht mehr erschwinglich war oder sich nicht rechnete. Nach den schnellen Zinsschritten müssen sich die abweichenden Renditeerwartungen von Käufern und Verkäufern erst wieder annähern.
Die Nachfrage nach Mikro-Wohnen wird aber hoch bleiben. Dabei sind die Micro-Living-Konzepte mit ihren variablen Mietverträgen und Serviceleistungen zugleich eine Antwort auf die flexibleren Arbeitswelten und die immer größer werdende Bedeutung der Nachhaltigkeit. Das heißt, sie bieten auch unter diesen Aspekten eine langfristige Anlageperspektive. Hinzu kommt, dass es sich bei den Apartmenthäusern oftmals um Neubauten handelt, die nach 2014 entstanden sind. Dadurch lassen sich neue Anforderungen an Nachhaltigkeit und ESG (Environmental, Social, Goverance) in der Regel besser umsetzen als bei älteren Bestandsgebäuden.
ESG-Kriterien (Environmental, Social and Governance) sind Richtlinien, die Neubauten unter speziellen Aspekten bewerten. Kernpunkte sind „Umwelt, Soziales und Unternehmensführung“. Über die energetischen Qualitäten des Gebäudes hinaus fließen soziale Aspekte sowie das ethische Verhalten der Unternehmen in die Bewertung ein.
Mikro-Apartments für Singles & Paare W&N reagiert auf die hohe Nachfrage nach kleinen, bezahlbaren Wohnungen mit dem Wohnhaus GERN 36 in der Berliner City Ost (nahe Friedrichshain) und hat das Neubau-Projekt mit 42, überwiegend barrierefreien Einheiten für Mirco-Living weiterentwickelt. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 26 und 61 m² und sind sowohl für Kapitalanleger als auch für Selbstnutzer konzipiert. Der Baustart ist für das 1. Quartal 2024 geplant.